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교통국 소유 주택 세입자들에 저가 판매

가주교통국(Caltrans)이 710번 프리웨이(Fwy) 건설 프로젝트를 위해 매입했던 수백 채의 주택을 매각하기 시작함에 따라 일부 세입자들이 저렴한 가격에 내집 장만을 할 수 있게 됐다.   LA타임스는 엘세레노, 사우스 패서디나, 패서디나 지역의 710번 프리웨이 건설 불발 구간에 위치한 임대 주택에 거주하고 있는 세입자들이 교통국으로부터 저가에 집을 구매할 수 있는 오퍼를 받았다고 지난 10일 보도했다.   세입자들은 제시된 구입 비용이 주택 상태에 따라 3만8000달러, 7만 달러, 14만4000달러, 40만 달러 미만 등이라고 밝혔으나 교통국은 LA타임스에 주교통위원회가 승인하기 전까지는 최종 가격이 아니라며 확인을 거부한 것으로 전해졌다.   부동산 정보 업체 질로에 따르면 엘세레노 지역 중간 주택가격은 79만2000달러다. 이에 따라 교통국은 구매 후 첫 5년간 재판매 제한 및 재정적 처벌을 통해 구매자가 집을 처분하는 것을 불허하고 있지만, 세입자들은 전혀 문제가 되지 않는다고 말하고 있다.   교통국에 따르면 다가구 주택을 포함해 고속도로 주변을 따라 주택 약 125채가 비어 있는 상태로 서민 주택 공급업체와 공공기관이 매입하고 있으며 수리비용은 매입업체나 주택 소유주가 부담하게 된다.   교통국은 60년대 당시 1만4553달러부터 2만8564달러에 구매했던 엘세레노 지역의 빈집 30채를 시 주택 당국, 샌가브리엘 밸리 해비타트 및 기타 비영리 단체에 기증했는데 개보수가 시작된 것으로 알려졌다.   또한 패서디나와 사우스 패서디나 지역의 빈 주택은 시당국이 교통국으로부터 제공받아 주거복지 비영리 단체인 해비타트와 같은 단체 등 제3자에게 임대 또는 매각할 예정이다.     교통국 대변인에 따르면 엘세레노 지역 주택에 대한 에스크로는 대부분 마감됐거나 몇주 내에 마감될 예정이며 패서디나 지역 주택은 내년 초 매각이 완료될 것이라고 밝혔다.   한편, 710번 프리웨이 건설은 1951년 공사를 시작하면서 교통국이 고속도로가 들어서게 되는 엘세레노, 사우스 패서디나, 패서디나 지역의 주택을 매입하기 시작했으며 1965년부터 단계적으로 개통에 들어갔다.   하지만 1973년 사우스 패서디나시, 시에라클럽 등 단체들이 엄격한 환경 평가 검토를 요구하며 소송을 제기했으며 법원이 조사가 완료될 때까지 엘세레노, 패서디나 지역의 공사 중단 명령을 내렸다.     수차례 계획 수정을 통해 공사 재개가 추진됐으나 이후에도 청문회와 소송전이 이어진 끝에 지난 2018년 11월 프로젝트가 철회되며 60년간 이어진 논쟁이 종식됐다.   결국 1950~60년대 매입했던 460채의 주택들은 일부 임대 주택을 제외하고 모두 수십년간 방치되며 파손돼 2015년에는 30채 이상이 거주 불가능 주택으로 지정된 바 있다. 박낙희 기자 naki@koreadaily.com교통국 세입자 사우스 패서디나시 주택 소유주 지역 주택

2024-09-10

주택 소유주가 유언장 대신 활용할 수 있는 몇 가지 법적 장치 [ASK미국 재산/상속/트러스트-크리스 정 변호사]

 Probate Sale with Court Confirmation 절차를 피하거나 보다 효과적으로 대처하기 위해 주택 소유주가 유언장(Wills) 대신 활용할 수 있는 몇 가지 법적 장치가 있습니다. 이러한 장치들은 프로베이트 절차를 피하고 자산이 보다 신속하고 간편하게 상속인에게 전달될 수 있도록 설계되었습니다.   1. 리빙 트러스트(Living Trust): 리빙 트러스트는 주택 소유주가 살아있는 동안 자신의 자산을 관리하기 위해 설정할 수 있는 법적 장치입니다. 트러스트에 자산(예: 주택)을 포함시키면, 주택 소유주가 사망할 때 트러스트의 수탁자가 자산을 법원 개입 없이 지정된 수혜자에게 직접 이전할 수 있습니다. 이렇게 하면 Probate Sale with Court Confirmation 절차를 피할 수 있습니다.   2. 공동 소유권(Joint Tenancy with Right of Survivorship): 공동 소유권은 두 명 이상의 소유자가 사망 시 자동으로 다른 소유자에게 자산 소유권이 이전되는 형태입니다. 예를 들어, 주택을 배우자와 공동 소유로 등록해 놓으면, 한쪽이 사망할 경우 다른 쪽이 자동으로 주택의 전 소유권을 가지게 됩니다. 이 방법은 프로베이트 절차를 피할 수 있습니다.   3. 지명된 수혜자 지정(Beneficiary Designation): 금융 계좌나 보험 같은 자산의 경우, 수혜자를 지정해 두면 사망 시 해당 자산이 자동으로 지정된 수혜자에게 전달됩니다. 일부 주에서는 주택과 같은 부동산에도 수혜자를 지정할 수 있는 Transfer on Death Deed 제도를 허용하고 있습니다.   4. Transfer on Death (TOD) Deed: 일부 주에서는 Transfer on Death (TOD) Deed라는 도구를 사용할 수 있습니다. 주택 소유주가 TOD Deed를 작성하면, 사망 후 주택이 법적 절차 없이 지정된 수혜자에게 자동으로 이전됩니다. 이 역시 Probate Sale을 피하는 방법입니다.   5. Tenancy by the Entirety: 일부 주에서 사용 가능한 이 제도는 부부가 소유한 자산에 대해 자동으로 생존 배우자에게 소유권이 이전되는 방식입니다. 이는 프로베이트를 피하고 자산이 생존 배우자에게 직접 전달되도록 합니다.   이러한 법적 장치들은 각각의 특성과 주 법률에 따라 사용 가능 여부가 다를 수 있으므로, 자산의 규모와 종류, 상속 계획에 따라 적합한 방법을 선택하는 것이 중요합니다. 상속 계획을 마련할 때는 법률 전문가와 상담하여 최적의 방안을 찾는 것이 좋습니다.     ▶문의:(833)256-8810  미국 트러스트 법적 장치들 주택 소유주 리빙 트러스트

2024-08-19

[부동산 투자] SB 8·9·10법

여전히 경제지표는 혼란스럽게 나타나고 있습니다. 인플레이션 지수가 예상보다 높게 나오며 연방준비제도에서는 기존의 입장을 바꿔 조심스러운 금리 정책을 운용할 뜻을 보이자 금융시장은 혼란스러워하고 있습니다. 금리 인하에 따른 부동산 경기회복을 기대하고 있는 부동산 관련 종사자에게 아직 봄은 멀리 있는 것 같습니다.     LA다운타운 지역을 제외한 외곽 지역의 주택판매 가격은 계속 상승 곡선을 그리고 있으며 조금이라도 저렴한 가격의 주택을 찾는 바이어들의 경쟁은 더욱 치열해 지고 있습니다. 이러한 현상은 주택시장의 매물 부족에서 비롯됐는데 높아진 모기지 이자율은 이러한 현상을 더욱 악화시키는 이유로 지목되고 있습니다.   오늘은 이러한 주택 공급이 부족한 시기에 현재 R1 주택부지에서 한 채 또는 두 채의 추가 주택을 신축해서 개발 차익을 노려 볼 수 있는 법을 소개하도록 하겠습니다.     2021년 캘리포니아 정부는 계속되는 주택 부족 현상을 완화하려는 목적으로 뉴섬 주지사가 법안(SB 8·9·10)에 서명했고 2022년 1월 1일에 발효됐습니다.   SB9 법의 주된 내용은 기존의 단독주택 부지에 최대 4개의 부지로 분할하거나 각 부지에 최대 2개의 주택을 건설할 수 있도록 허용하는 것입니다. 이는 기존에 한 부지에 한 채만 건설이 가능했던 것과는 대조적인 내용입니다. 이를 통해 주택 수요를 충족시키고 도시 개발을 촉진하는 것에 초점을 맞춘 법입니다.   SB9 법을 적용받기 위해서는 몇 가지 조건이 따라옵니다. 주택 소유주는 SB9 용지 분할 후 최소 3년 동안 신규 개발된 주택 중  하나의 대한 소유자 거주를 유지해야 하며 분할될 주택 용지는 최소 800스퀘어피트 건물을 시의 규정에 맞게 지을 수 있는 조건이 되어야 합니다. 또한 신규 개발된 주택은 단기 임대 목적으로는 사용할 수 없습니다. 현재의 주택이 역사적 건물 관리 지역에 포함되어 있다면 SB9 법에서는 혜택을 받을 수 없습니다.     SB8 법은 주택 개발 승인 절차를 간소화해서 주택 공급을 늘릴 수 있게 설계되어 있습니다. 특정 기준을 충족하는 개발, 그중에서도 가격 수준과 위치 기준을 포함하여 많은 일반적인 지역 심사 절차를 우회할 수 있는 간소화된 승인 절차의 혜택을 받을 수 있습니다.   SB9과 SB8을 활용해서 주택 신축 허가서를 제출한다면 기존의 개발 신청서를 제출할 때보다 많은 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.   SB10 법은 도시 밀집 지역, 예를 들면 LA다운타운 지역과 같은 메트로폴리탄 지역에서 작은 토지 면적에 좀 더 집적도 높은 소규모 아파트를 건설할 수 있도록 설계된 법입니다.   위의 법과 약간 성격은 다르지만, 현재 활발하게 진행되고 있는 ADU(별채) 또한 주택 공급을 위해 주 정부에서 추진하고 있는 대표적인 법입니다. 위의 법들에서 보았듯이 캘리포니아 정부는 주택 수요를 맞추기 위해서 여러 가지 방안을 지원하고 있습니다. 주택 소유주분들 중에 이러한 조건에 충족된 주택을 소유한분들은 계획관할 당국이나 자격 있는 전문가와 상담하셔서 현재 거주하고 계신 주택의 판매 없이 재산을 증식할 기회로 활용해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.     ▶문의: (213)605-5359  조진욱 / 드림부동산 부사장부동산 투자 간소화 소규모 단독주택 부지 주택판매 가격 주택 소유주

2024-05-22

뒷마당 별채 ADU만 분리해서 거래 가능

캘리포니아에서도 뒷마당 별채(ADU)를 본채와 별개로 매매할 수 있게 된다.   14일 LA타임스는 개빈 뉴섬 주지사가 최근 ADU를 콘도처럼 별도의 주택 개념으로 구분해 따로 거래할 수 있도록 허용하는 법안(AB1033)에 서명했다고 보도했다.   법안의 발효는 각 시 정부가 별채를 콘도로 인정하는 시점에 맞춰 이뤄진다. 이미 별채를 콘도처럼 별도로 거래하는 곳은 오리건, 텍사스, 시애틀 등이 있다.   AB1033은 현재 콘도에 적용 중인 건설 및 매매 기준을 ADU에 동일하게 적용한다. ADU를 건설하는 주택 소유주는 지역 수도, 하수관, 가스, 전력 등 시설에 개별적인 건물 건설을 통지해야 한다. 또 ADU의 외부와 차량 진입로 등 공유 시설 이용 및 관리를 위한 HOA도 마련해야 한다.     법안은 ADU를 독립된 주택으로 간주하므로 재산세 또한 본채와 별도로 내도록 했다.전문가들은 주택 소유주와 바이어 모두에게 긍정적인 효과를 기대했다. 크로스카운티 모기지의 메리디스 스토워스 론오피서는 “연금과 은퇴 펀드로 생활하는 시니어 주택 소유주에겐 희소식”이라며 “특히 젊은 층에는 저렴한 가격에 내 집 마련이 가능해질 것”이라고 전했다. 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com콘도 판매 주택 소유주 해당 법안 현재 콘도

2023-10-15

[부동산 이야기] 주택 구매 후에 해야 할 것들

최근 바이어의 경우 주택 가격이 높은데도 매물은 부족하고 모기지 이자율이 많이 올라 지난 어느 때보다도 내 집 마련이 어렵다. 그리고 힘든 과정을 거쳐 내 집 마련에 성공했다면 이때 해야 할 할 일들도 만만치 않다. 그러면 주택 구매 후에 주택 소유주가 해야 할 일들을 알아보자.   일반적으로 바이어는 에스크로가 시작되면 바로 주택 상태를 점검하는 홈 인스펙션을 한다. 외부 전문업체에 의뢰해 주택에 결함이 없는지 등 상태를 확인하여 결과에 따라 주택 구매 계약을 취소하기도 한다. 그러나 실질적으로 주택의 전반적인 상태를 파악하여 셀러에게 수리비를 요청할 수도 있어 바이어에게 꼭 필요한 과정이다. 또 바이어가 주택을 구매하고 나서 수리해야 할 것들을 알아볼 수도 있다. 홈 인스펙션 보고서를 보고 수리 계획을 만들어 효율적으로 주택을 관리할 수 있다.   에스크로가 끝났다면 보안상 바이어는 바로 내부로 통하는 주택의 모든 출입문에 자물쇠를 교체해야 한다. 차고 문의 리모컨도 가능하면 새것으로 교체하는 것이 좋다. 감시 카메라가 장착된 스마트 초인종을 설치한 집이 많은데, 이것도 먼저 사용하던 계정을 해지하고 새 계정으로 바꾸는 것이 좋다.   집주인의 이름으로 모든 유틸리티 서비스를 신청해야 한다. 셀러가 3일 정도의 여유를 두고 유틸리티 서비스를 중단하도록 배려를 하지만, 생활에 필요한 전기, 수도, 가스 등 각종 유틸리티 서비스를 미리 연결해야 한다. 에스크로를 마감하기 전에 전 주인이 언제 유틸리티 서비스를 끊을 것인지 반드시 확인하고 끊기기 전 새로 서비스를 연결해야 입주에 수월하다.   동시에 화재를 예방하기 위해 ‘회로 자동 차단기(Circuit Breaker)’의 위치를 확인해야 한다. 이 차단기는 집안 각 공간으로 연결되는 전류를 차단하는 안전장치인 데, 차단 스위치가 여러 개로 나누어져 있다. 과전류나 합선 발생 시 차단기의 내부 스위치가 회로를 자동으로 차단한다. 각 스위치 옆에다 작은 스티커를 붙여놓으면 편리하다.   그리고 가주를 비롯한 여러 주에서 주택 거래 시 화재경보기와 일산화탄소 경보기 설치를 의무화하고 있다. 새집으로 이사한 뒤 이들 경보기가 작동하는지 바로 점검해야 한다.   한편 새로 집을 사면, 대부분 셀러로부터 '홈 워런티(Home Warranty)'를 받는다. 홈 워런티는 주택 시설이나 가전제품에 고장이 발생하면 수리 또는 교체비를 보상하는 일종의 주택 관리 보증 프로그램이다. 일반적으로 주택 매매 시 셀러가 바이어에게 1년 치 보증 계약을 들어주고 그 뒤부터는 필요하다면, 주택 소유주가 매년 계약을 연장할 수 있다. 다만 보상 범위나 수리 요청 절차 등 계약 내용을 자세히 알고 있어야 고장 발생 시 적절한 수리 서비스를 받을 수 있다. 에스크로가 끝날 때 에스크로 오피서를 통하여 홈 워런티 계약서를 다른 서류들과 함께  받을 수 있고, 홈 워런티 회사 웹사이트를 통해서도 내용을 확인할 수 있다. 그 외에 우편물의 분실을 막기 위하여 주소변경을 해야 하는데, 이는 연방우정국(USPS) 웹사이트(usps.com)에서 할 수 있다.   ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 구매 주택 구매 주택 상태 주택 소유주

2023-09-13

주택서 일하던 인부, 맹견 4마리에 물려 숨져

    리버사이드 카운티 후루파 밸리의 한 주택에서 일하던 남성이 그 집에서 키우던 맹견 4마리에 물려 숨지는 사건이 발생했다.   리버사이드 카운티 동물 서비스국 측은 7일 오전 7시30분경 누군가 비명을 지르고 있다는 911 긴급전화 신고를 접수하고 해당 주소지로 출동했다.   사건 현장에는 이미 해당 남성이 온 몸에 치명적인 상처를 입고 숨져 있었다.     주택 소유주는 사건 당시 집에 없었다.   이 주택 소유주는 나중에 사건 소식을 듣고 개들을 모두 동물 서비스국에서 안락사 시키는 것에 동의했다고 동물 서비스국 측은 밝혔다.   사람을 공격한 개 4마리 중 3마리는 벨기에산 셰퍼드이고 다른 한 마리는 이탈리아산 카네코르소로 알려졌다.   숨진 희생자는 이날 주택 소유주의 요청으로 어떤 작업을 했고 이날 사건이 나기 전에도 작업을 한 적이 있는 것으로 전해졌다.    김병일 기자주택 인부 인부 맹견 주택 소유주 이날 주택

2023-03-08

[부동산 가이드] 팜데일·랭캐스터 <31>

지난달 LA 주택 매물이 무려 59%나 쏟아져 나오고 있는 것으로 나타났다. 지난 12월 단독 주택 신규 매물이 1151채 나왔고, 지난달에는 1826 채로 집계되었다. 전문가들은 주택 가격이 하락할 것이라는 전망이 나오면서 주택 매물이 급증하고 있다고 분석하고 있다. 이사철인 봄이 다가오면서 주택 가격이 내려가기 전에 집을 판매하려는 주택 소유주가 많이 증가했다고 전문가들은 분석하고 있다.   하지만, 높은 모기지 이자율이 주택 구입자들의 발목을 여전히 잡고 있다. 6%대를 유지하고 있는 주택 모기지 이자율이 지난해 같은 시기와 비교해 약 두 배 이상 증가했기 때문이다. 오는 하반기 경기 침체가 올 수도 있다는 경고가 잇따라 나오면서 주택 매물은 지속할 전망이다.   새해에는 바이어들도 서서히 움직일 것이라고 예상한다. 그래도 여전히 가격 부담이 있는 바이어들은 LA 근교에 있는 위성 도시들이 여전히 매력적일 수 있다. 위성 도시 중에 발렌시아, 팜데일, 그리고 랭캐스터는 적합한 지역이 아닐 수 없다.   LA에서 팜데일까지는 50마일(80km), 랭캐스터까지는 62마일(99km) 정도 된다. 아침 출근 시간에 캐년컨트리까지는 큰 문제가 없지만 5번 프리웨이와 405번 프리웨이로 갈라져서 만나는 곳까지는 밀리는 편이다. 이곳에서 남쪽으로 움직이려면 버겁지만, 북쪽은 상당히 원활한 편이다. 팜데일에서 빅토빌로 이어지는 138번 도로가 현재 구간별로 확장 보수 공사를 하고 있다.   해발 약 3000~ 3500피트(914~1066m)라 맑은 공기를 자랑한다. 그리고 자연이 제대로 보존되어 있다. LA 카운티를 대표하는 야생 파피(Poppy)꽃밭이 앤텔롭밸리에 유명하다. 보통 3월 중순에서 4월 초순까지 피는 이 야생 파피꽃은 양귀비꽃의 일종으로 캘리포니아를 대표하는 주화(State Flower) 꽃이기도 하며 파피꽃 보호 구역으로 지정되었다.   랭캐스터 서쪽 앤텔롭밸리 파피 보호구역은 드넓은 능선과 들판에 해마다 오렌지빛으로 물들어 파피꽃의 향연이 펼쳐지고 있다. 그런데 작년과 재작년에는 코로나19로 인한 자택대피령으로 파피꽃을 보러 가기가 힘들었고, 올해도 통제 안내를 하고 있어 어렵지만, 내년에는 본격적으로 가능할 것을 기대한다.   또한 근처에 라이트닝 볼트 트레일(Lightning Bolt Trail)은 가족 혹은 애인과 수퍼불룸(Super Bloom)을 감상하면서 산행하기에 제격이다. 앤텔롭밸리 비지터 센터(Jane S. Pinheiro Interpretive Center)에 방문하면 다양한 파피꽃들의 정보와 안내를 받을 수 있다.   뚜렷한 사계절이 특징이라고 할 수 있다. 지금은 비바람이 부는 겨울이다.   대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 적합한 지역으로 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다   ▶문의: (310)408-9435 백기환 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장부동산 가이드 하이브리드근무 근교 주택 매물 주택 구입자들 주택 소유주

2023-02-15

[부동산 가이드] 대지 경계선(Property Line)

새로 지은 집의 경우 새 건축법의 조항에 따라 엄격하게 지어졌기 때문에 시나 카운티에 등록된 숫자나 퍼밋에 특별한 문제가 없다. 그러나 오래된 집의 경우는 다르다. 수십 년 동안 몇 번 주인이 바뀌면서 실제 주택의 사양과 시나 카운티 정부에 등록된 내용과 일치하지 않을 경우가 비일비재하다. 이럴 경우 잘 추적을 하면 퍼밋이 있는지 없는지를 시청이나 관공서의 도움을 받아서 알아낼 수 있고 없으면 나중에 고치거나 서류를 보완할 기회가 있다. 하지만 대지 경계선에 대한 문제는 좀 더 복잡하다. 법적으로 비화하기도 하고 이를 해결하는데도 상당한 비용이 든다. 그래서 주택을 매매할 때 대지 경계선을  미리 확인해 두면 재산 피해를 피할 수 있다.   대지 경계선은 주택이 들어서 있는 땅의 경계선을 말하는데 바로 인접한 옆집과의 분쟁이 가장 많다. 건물을 인스펙션하는 경우와 달리 대지 경계선의 경우, 맨눈으로 담이 서 있는 위치만 확인하는 경우가 대부분이고, 측량사를 고용하여 어디까지가 내 소유인지 정확히 알아보지는 않는다. 이웃끼리 서로 모르고 있다가 나중에 프라퍼티 라인이 잘못돼 있는 것을 우연히 발견하고서는 법적 분쟁으로 가는 경우가 허다하다. 특히 오래된 주택일수록 이런 문제가 많다.   예를 들면 집을 인스펙션을 할 때, 옆집과 맞닿은 담을 보았을 때는 아주 반듯하고, 일직선이었다. 그런데 타이틀 상에 있는 도면(Plot Plan 또는 Site Plan)의 그림에는 대지 경계선이 톱니바퀴처럼 되어 있었다. 서류상 도면과 실제 대지 경계선이 달랐다. 만약에 두 주택 소유주 중 한쪽이 이것을 문제 삼았다면 기존의 담뿐만 아니라 주택의 일부분들을 부셔야 하는 상황이 될 수도 있었다. 그런데 다행히도 기존의 담벼락으로 대지 경계선이 있는 것을 양자 간 서로 좋아해서 큰 문제가 없었다. 에스크로 중에 다시 측량해서 새로운 대지 경계선을 현재 담과 건물이 들어서 있는 것과 똑같이 맞추어 에스크로 종결할 때 등기를 했다. 즉 대지 경계선에 이상한 점을 발견할 시에는 꼭 Plot Plan을 확인해야 하고 필요하면 측량사를 고용하여 실측하길 권한다.   특별히 이지먼트가 있을 경우에는 더욱 유의해야 한다. 이지먼트란 내 소유의 대지이지만 나뿐만 아니라 제삼자도 사용할 수 있는 권리이다. 한 주택 소유주가 뒷집으로 가는 공간의 일부에 무릎까지 올라올 정도로 벽돌을 쌓고 그 위에 화단을 만들었다. 그리고 뒷집의 사람들이 들어갈 수 있는 충분한 공간의 여유는 두어 출입에 불편함이 없도록 했다. 그런데 그 뒷집에 새 주인이 들어 온 후 측량을 하면서 확인한 결과, 새로 만들었던 화단과 건축물이 이지먼트 공간을 침범했다고 한다. 나의 대지 경계선 안에 내 맘대로 화단과 건축물도 못 만드냐고 버텼지만 결국 원상 복구해야 했다.   오래된 주택을 구매하거나 대지 경계선에 이상한 점이 있다면 에이전트와 꼭 한번 확인을 하는 것이 좋다. 집 자체에 대한 인스펙션뿐 아니라 대지 경계선에도 유의해서 재산 피해를 보지 않도록 하는 것이 필요하다.   ▶문의 : (818) 439-8949    이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장부동산 가이드 property 경계선 대지 경계선 property line 주택 소유주

2023-02-01

샌타애나 임대주택 관리 강화

샌타애나 시가 임대 주택 관리 강화에 나선다.   시 당국은 모든 임대 주택 소유주로 하여금 내년 7월까지 새로운 데이터베이스(DB)에 임대 주택을 등록하도록 의무화할 것이라고 최근 밝혔다.   새 DB 구축의 주 목적은 임대 주택 현황과 렌트비 인상 폭 등을 파악하는 것이다. 임대 주택 소유주는 매년 등록을 갱신하고 등록 수수료도 내야 한다. 수수료 규모는 추후 확정된다.   당국은 또 내년 7월까지 렌트 컨트롤 조례가 제대로 적용되는지 살피고 세입자와 주택 소유주 간 갈등 조정 역할을 담당할 새로운 위원회를 설립하기로 했다. 이 위원회는 총 7명으로 구성된다.   지난해 10월 OC 도시 중 최초로 렌트 컨트롤 조례를 가결, 월세 인상 폭을 연 3% 또는 물가상승률의 80% 중 낮은 쪽으로 제한한 샌타애나 시의회는 지난 10월 조례 일부를 개정해 임대 주택 관리 강화의 법률적 근거를 마련했다.임대주택 강화 임대주택 관리 임대 주택 주택 소유주

2022-12-21

[회계 이야기] 주택 소유와 세금

거주 목적으로 주택을 소유한 납세자가 알아야 할 세금 관련 사항들을 살펴보도록 하자.     모기지 이자, 재산세 등은 소득세 보고 시 항목별 공제를 통해 소득공제를 하게 된다. 2022년도 기준 부부합산 신고 납세자에게는 2만5900달러의 표준공제가 주어진다. 주택을 소유한 납세자는 보통 모기지 이자와 재산세를 합하면 표준공제보다 많게 되고 여기에 의료비용, 자선 기부금 등 다른 항목별 공제를 합하여 표준공제보다 더 많은 소득공제를 받을 수 있으므로 절세에 도움이 된다. 무엇보다 가장 큰 세금 혜택은 2년 이상 거주하고 매각을 하게 되면 매각에 따른 이득에 대해 최대 50만 달러까지 소득에서 제외할 수 있다는 것이다.     모기지 융자금 상환액수 중에 원금을 제외한 이자는 소득공제를 받을 수 있다, 융자회사는 연초에 1098-모기지(mortgage)서류를 통해 채무자가 일 년 동안 지불한  모기지 융자에 대한 이자 금액을 국세청에 보고하고 또한 채무자에게도 보내준다. 이 서류는 세금보고의 중요한 서류이므로 잘 챙겨야 하고 만약 세금보고 전에 받지 못했다면 모기지회사에 요청하여 받아 놓아야 한다.     세법에 따라 2018년 이후의 모기지 이자는 두 번째 주택까지만 허용하며 융자금 총액 75만 달러에 대한 이자만 공제를 받을 수 있고 그 이상의 융자금에 대한 이자는 공제를 받을 수 없다. 예를 들어 융자금이 100만 달러이고 모기지 이자를 4만 달러를 냈다면 지불한 이자 중 75%인 3만 달러까지만 공제가 가능하다. 재융자, 홈에퀴티 융자금에 대해서도 집을 담보로 융자를 받았다면 모기지 이자로 간주한다. 혹시 융자를 받으면서 포인트를 지불했다면 첫 주택 구입의 융자금에 지불한 포인트는 당해 연도에 전액 공제가 가능하고 두 번째 주택이나 재융자에 지불한 포인트는 융자 기간에 나누어서 공제하게 된다.   주택 소유주는 주택이 위치한 카운티 정부에 재산세를 납부해야 한다. 재산세는 보통 주택 가치의 1%를 조금 넘는데 LA카운티는 10월 말쯤 재산세 고지서를 받아서 일 년에 두 번 납부하게 되어 있다. 주택 구입 연도의 에스크로 클로징 서류를 보면 전 주인과 정산하여 납부된 재산세가 기록되어 있고 주택 구입 첫해에는 카운티 정부로부터 추가 재산세 고지서(Supplemental Property Tax Bill)를 받게 된다. 재산세 공제는 고지서 금액이 아닌 당해 연도에 납부한 금액에 대해서만 공제를 받을 수 있다. 재산세를 포함한 지방정부에 납부한 세금은 최대 1만 달러까지만 소득공제가 가능하다.     리모델링 등 주택 개선(improvement)에 들인 비용들은 당해 연도에 비용 공제를 할 수가 없다. 이들 비용은 주택의 구입 가격에 더해져서 차후에 주택 매각 시 양도소득 산출에 반영이 되니 주택구입 서류와 더불어 주택개선에 들인 비용 영수증 등 증빙서류를 잘 챙겨서 보관하고 있어야 한다. 주택의 개선이 아닌 일반적인 수리비는 비용 공제를 받을 수 없지만 단열창 설치, 단열재, 에어컨 등의 에너지 절약과 관련한 주택 수리에 지불한 비용에 대해서는 최대 500달러까지의 세금크레딧이 주어진다. 또한 태양열, 풍력발전 설치 등 재생산 에너지에 들인 비용은 2022년 기준 비용의 26%까지 세금크레딧이 주어진다.     ▶문의(213) 926-9378 백용현/CPA회계 이야기 주택 소유 주택 소유주 주택 구입 모기지 이자

2022-09-13

북가주 산불 확산 속 피해 주택서 시신 2구 발견

  북가주의 대형 산불 피해가 확산되고 있는 가운데 전소된 주택에서 2명의 사망자가 발견돼 당국이 수사에 나섰다.   현재 매키니 산불은 오리건과 가주의 경계선 남쪽인 유레카 지역 4개 지역에서 진행 중이며, 5번 프리웨이 서쪽에 위치한 96번 국도 인근의 오래된 수목과 주택들을 위협하고 있다.   지난 1일 현재에도 진행중인 산불로 현재까지 약 52만 에이커의 수림이 불에 타 없어졌으며, 아직도 400여 개 주택을 위협하고 있는 것으로 알려졌다. 산불에서 4마일 떨어진 유레카 지역의 거주민은 약 7500명으로 당국은 대규모 대피도 고려 중에 있다.    시신이 발견된 곳은 클라메스 국유림 지역으로 비교적 국도에서 떨어진 곳인데 주택과 집압 차량 모두가 전소됐다. 당국은 주택 소유주와 사망 경위를 수사하고 있다.   한편 가주정부는 산불 피해가 확산되자 비상사태를 선포하고 화재 진압과 대피에 만전을 기하고 있다고 밝혔다.          산불 확산 산불 확산 산불 피해 주택 소유주

2022-08-01

‘스마트홈’ 중년층 집 관리에 도움

LA에서 주택을 소유 중인 시니어 김(65)씨. 김씨 마음은 청춘이지만 몸이 예전 같지 않다. 집을 관리하는 데 시간, 돈, 체력소모까지 신경 쓸 일이 한둘이 아니다. 그렇다고 김씨는 집을 팔 생각을 하지 않는다. 노후에 이사도 귀찮다. 형편이 어려워지는 비상상황 때 집은 든든한 버팀목이 된다. 하지만 나이가 들수록 집 관리는 어렵다. 조명부터 창문과 현관, 각종 가전기기까지 유지보수에 손이 많이 간다. 그때그때 문제점을 직접 점검하기도 벅차다. 방법이 없을까.   시니어 김씨의 고민은 생각보다 쉽게 해결할 수 있다. 단 새로운 걸 배우려는 의지와 주변에 도움도 요청하는 발품은 팔아야 한다. 21세기는 첨단기술의 시대, 정보통신기술(IT)은 고도로 발달했다. 첨단기술이 접목된 가전기기와 정보통신기술을 접목하면 집이 바뀐다.   최근 스마트홈(smart home)은 말 그대로 대세가 됐다. 부동산 시장에서 가장 뜨고 있는 분야기도 하다. 각종 가전제품, 집 안의 창문과 현관, 유틸리티 관리기기까지 첨단기술과 정보통신기술이 접목됐다. 주택 소유주는 집안에서 쓰는 대부분의 기기와 장치를 연결해 손쉽게 조작 및 제어를 할 수 있다.   시니어 김씨가 스마트홈을 구축하면 생활이 바뀐다. 집에서 TV, 에어컨, 냉장고, 냉난방 조절기, 수도 및 전기, 현관 잠금장치, 방범카메라까지… 집안 모니터나 스마트폰으로 확인하고 제어할 수 있다. 인공지능(AI) 스피커에 말을 하면 알아서 자동제어도 해준다. 먼 미래가 아니다. 새로운 문물에 익숙한 일부 시니어는 이미 현실로 즐기고 있다.       ◆55세 이상 ''집 관리 어려워''   전미부동산협회(National Association of REALTORS) 리얼터 매거진은 55세 이상 중장년층은 주택 유지보수 및 안전 관리에 새로운 해결책을 도입하길 원한다고 전했다. 그들은 ‘보다 안전한 집에서 편한 삶을 영위하고 싶다’고 바란다.     리얼터 매거진은 중장년층의 이런 바람은 스마트홈 기술 도입으로 가능하다고 추천했다. 요즘 시중에서 판매하는 최신 가전기기 및 유틸리티 장비는 와이파이(무선인터넷) 기능을 갖춰, 주택 소유주가 손쉽게 생활 속 편의를 도모할 수 있다.     특히 시니어는 스마트홈 기술을 활용할 때 타인의 도움에 의지하지 않고 독립된 생활도 유지할 수 있다.     전미부동산협회 나디아 에반겔로우 수석 이코노미스트는 “‘스마트 베드(smart bed)’처럼 첨단기술을 접목한 침대는 시니어가 침대에서 떨어지는지 여부를 자동 감지할 수 있다”며 “이런 첨단기술을 활용한 스마트홈은 시니어가 집에서 안전하게 생활하고 다양한 옵션을 선택하도록 도울 것”이라고 말했다.       ◆스마트홈 안전도 확보   최근 보험회사 하트포드와 MIT에이징랩이 발표한 공동연구 보고서에 따르면 시니어 주택 소유주의 최대 고민은 ‘주택 유지보수 관리(40%), 안전 및 방범 확보(18%), 일일 생활편의(16%), 저축(8%), 에너지 절약(8%)’ 순으로 조사됐다.   또한 국책모기지회사 프레디맥 통계에 따르면 55세 이상 중장년층 주택 소유주 중 66%는 최대한 오랫동안 현재 거주하는 집에 살 것이라고 답했다. 반면 중장년층이 현재 거주하는 집에서 삶을 영위하기 위해서는 스마트홈 구축도 필수라는 제안이 나왔다. 고령화 시대 기존의 ‘시니어용 계단 손잡이, 미끄럼방지 샤워실’ 등만으로는 장기거주가 어려워서다.   이런 분위기를 반영하듯 중장년층의 스마트홈 기술 도입 거부감도 줄고 있다. 전미은퇴자협회(AARP) 주택 소유주 선호조사에 응한 48%는 시니어 주택관리 편의를 위해 ‘음성인식 주택관리 시스템(voice-activated home assistant), 현관 도어벨 카메라’ 설치를 희망했다.     어반 인스티튜트(Urban Institute)에 따르면 지난 2010년부터 2020년까지 65세 이상 주택 소유주는 3400만 명으로 38%나 늘었다. 어반 인스티튜트 측은 이 기간 시니어 연령에 진입한 이들은 스마트홈 구축에도 적극적이라고 전했다. 또한 향후 20년 동안 65세 이상 주택 소유주는 4800만 명으로 늘어날 것으로 예측, 스마트홈 기술 도입이 시니어 필요에 의해 더 대중화될 것이란 전망도 나왔다.       ◆주요 스마트홈 기술   시니어 주택 소유주에게 가장 도움이 될만한 스마트홈 기술은 무엇일까. 하트포드와 MIT에이징랩은 50세 이상 중장년층 대상 주택 유지보수 및 편의 도모를 위한 스마트홈 기술 10가지를 추천했다.   스마트홈 기술 1위는 화재 및 이산화탄소 감지기가 꼽혔다. 기존 감지와 달리 스마트 감지기는 실시간 실내공기 모니터 결과를 주택 소유주의 스마트폰 등에 알린다. 생명과 직결되는 만큼 바로 기기를 설치해도 좋다.   2위는 현관 무선 도어벨 카메라, 이미 아마존 등에서 저렴한 가격대로 판매하고 있다. 도어벨 카메라는 와이파이를 이용해 언제 어디서든 주택 바깥 상황을 확인할 수 있다. 또한 24시간 녹화기능 등을 통해 절도사건 등이 발생해도 추적이 가능하다.     3위는 무선 잠금장치(Keyless entry), 기존 열쇠 대신 무선 잠금장치는 열쇠 도난 우려 및 무단침입 걱정을 덜어준다. 혼자 사는 시니어일수록 방범기능 개선도 가능하다.   4위는 자동 전등장치, 기존처럼 콘센트를 꼽고 전원버튼을 누르지 않아도 된다. 말 한마디로 조도 및 전원 조절이 가능하다.   5위는 스마트 절수장치, 이 기기를 활용하면 주택 소유주가 집에 없어도 미리 정해놓은 시간에 물 주기 및 절수를 자동으로 할 수 있다.     이밖에 스마트홈 방범시스템(Smart home security systems), 스마트 콘센트 및 플러그, 스마트 자동온도조절기, 누수 및 곰팡이 감지 센서, 자동 윈도우 블라인드 등도 주택 생활의 편의를 돕고 있다.   김형재 기자스마트홈 중년층 스마트홈 기술 최근 스마트홈 주택 소유주

2022-07-06

[부동산 투자] 원활한 주택 매매

 몇 년 동안 예비 바이어들의 주택 장만이 어렵기만 하다. 시장에 많은 바이어가 몰리고 있기도 하지만 워낙 매물이 없는 것이 더 큰 이유이다. 그동안 값이 많이 오르기도 하여 홈오너들이 집을 팔려고 움직일 것이라는 예상이 아직은 맞지 않고 있다.   그러나 집을 사려는 예비 바이어들이 많아도 가끔은 턱없이 비싼 가격에 리스팅이 되어 오랜 시간 팔리지 않고 시장에 나와 있는 매물들도 보인다. 그러니 좋은 값에 집을 팔려면, 가격도 합당해야 하고 바이어들의 필요에 맞추어 되도록 집을 잘 가꾸어야 한다. 그러나 한편으론 좋은 가격을 받으려고 지나치게 많은 돈을 투자하는 것은 그리 현명한 방법은 아니다. 주위의 주택가격과 비교되어 셀러가 받을 수 있는 가격이 한정되기 때문이다.   그러면 주택 소유자들이 많은 돈을 투자하지 않고 주택 가격을 극대화할 수 있는 절약 방법에는 어떤 것이 있을까 알아보자. 집을 팔려는 셀러는 먼저 자신의 주택을 편안하고 사람들의 마음을 끌 수 있도록 아름답게 치장을 해야 한다. 특히 전면의 입구 부분의 페인트칠은 적은 비용으로 주택 전체를 매력적으로 만드는 효과적인 방법이 될 수 있다. 그리고 특히 앞뜰의 조경에 신경을 써서 정돈하기를 권한다. 깨끗하게 깎여진 푸른 잔디나 관리가 잘 되어 있어 손 볼 데 없는 울타리, 그리고 색색으로 어우러진 꽃들은 잠정적인 바이어의 눈을 끄는 데 큰 도움을 준다. 매주 들르는 가드너에게 조금 더 신경 쓸 수 있도록 부탁하거나  또는 스스로 예쁜 꽃을 사다 심을 수도 있다. 그리고 실내를 깨끗하고 보기 좋게 페인트를 하자. 집안 실내의 새로운 페인트칠은 바이어의 마음을 끌어들일 수 있는 가성비가 좋은 방법이다.   주의할 사항은 색상을 고를 때는 보수적이어야 한다. 주택 소유주가 좋아하는 색상이 바이어가 좋아하는 색상이 아닐 수도 있으니 중간 계통의 무난한 색상을 사용하는 것이 좋다. 그리고 벽면을 아름답게 장식하는 것 이상으로 바닥 관리도 중요하다. 돈을 많이 들여 오래된 나무 마룻바닥을 재생하거나 좀 더 매력적으로 보이도록 새로운 카펫을 바꿀 필요까지는 없지만, 주택의 바닥 상태를 개선하는 일은 셀러에게 현명한 투자가 될 것이다.   특히 집안의 모든 주요 부분을 점검하여 수리가 되어있어야 한다. 그러므로 셀러들은 집의 주요 수리 부분을 점검하는 것이 꼭 필요한데, 가령 지붕이 새는 것을 고치거나 정면의 현관에 고장 난 것들을  미리 고쳐놓는 것 등은 주택매매 시장에 내놓기 전에 꼭 점검해야 할 사항들이다. 무엇이 개선되어야 할지 결정하기 위해 셀러들은 자신들이 직접, 혹은 전문적인 인스펙터를 고용하여 집을 자세히 점검해 볼 필요도 있다. 그리고 요즈음은 많은 사람이 솔라에너지를 위하여 지붕 공사를 하고 있거나 계획하고 있는 것을 볼 수 있다.   주택의 에너지 효율성을 높이는 것은 바이어의 마음을 끌어들이는 좋은 한 가지 방법이다. 연방정부의 세금 지원이 있는 태양전지판 설치 등은 환경에 대한 사람들의  관심이 고조되어 감에 따라 다른 리스팅보다 돋보이게 한다. 만일 오래되어 바람이 새고 에너지 효율성이 없는 창문들이 있다면 세금 혜택을 누리면서 창문들을 교체할 수도 있다. 이러한 것들은 주택의 가치를 높여 더욱 좋은 값을 받을 수 있게 한다.   ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 투자 주택 원활 주택매매 시장 주택 매매 주택 소유주

2021-12-15

3700달러 모기지 부양금?

  최근 1991년 이전에 태어난 주택 담보 대출자에게 정부가 경기 부양 체크(Stimulus Check)을 제공한다는 스캠이 성행해 비영리단체들이 주의를 당부했다.   한인 김모씨는 "최근 페이스북에서 3708달러짜리 모기지 경기 부양금을 신청하라는 내용의 기사가 많이 뜨는데 사실 여부를 모르겠다"고 말했다. 또 다른 한인 이모씨도 "홈 오너에게 그랜트 개념으로 경기부양금을 지급한다는 내용이 속보(breaking news)라고 뜨길래 찾아봤는데 막상 구글 등 온라인에서 관련 정보를 찾지 못해 혹시 나만 받지 못하는 건 아닌가 조바심이 났다"고 밝혔다.     실제로 본지가 확인해 본 결과 인디머니닷컴(indymoney.com)이라는 웹사이트에 "주택 소유자는 매년 최대 3708달러를 받을 수 있다. 60초면 자격 확인이 가능하다(Homeowners Are Getting Up To $3,708 Every Year In Savings. You Can Check In 60 Seconds If You Qualify.)"는 제목의 글이 지난 5일자로 게시됐다. 게시글에서는 "현 정부와 연방준비제도(FED) 정책에 따른 모기지 부양책 덕분에 홈 오너들은 빠르면 올해 11월부터 매년 최대 3708달러(매월 309달러)를 대출금 상환 또는 주택 수리 등 원하는 곳에 사용할 수 있다"면서 "무료로 자격을 확인할 수 있으며 60초면 알 수 있다"고 말했다.    또 "크레딧이 좋고 모기지 대출금이 10만 달러 이상인 주택 소유주는 더 많은 금액을 받을 수 있다"면서 "자격을 갖춘 사람은 즉시 혜택을 받을 수 있으니 ‘모기지 구제 설문조사’ 를 통해 자격 여부를 확인하라"라면서 개인 정보를 요구하고 있다. 설문조사에 응하면 주택 소유 여부, 크레딧 점수, 주택 담보 대출 정보, 집 주소, 이름, 연락처 등을 기재해야 하고 결과적으로 재융자 안내 화면으로 연결된다. 해당 화면에는 'Fed Rate Watch'라는 로고가 있어 현혹되기 쉽다.     게시글 상단에는 뉴스 방송 화면을 캡처한 것 같은 사진이 눈길을 끈다. '브레이킹 뉴스' 자막과 함께 아나운서처럼 보이는 여성이 "주택 소유주들, 모기지 구제 받는다"는 속보를 전해 혼란을 더했다.     하지만 해당 게시글은 상단 오른쪽 구석에 기사식 광고를 뜻하는 '애드버토리얼(Advertorial)'이라고 표시됐다.     비영리단체인 비즈니스개선협회와 미국은퇴자협회(AARP)에 따르면 주택 소유주를 위한 연방 모기지 부양 프로그램은 없다. 조지아 주정부는 연방 코로나19 기금으로 렌트 및 유틸리티 비용만 지원하고 있다. 모기지 구제 방안에 대해서는 조지아커뮤니티사업부(DCA) 웹사이트에 공유된 '포베어런스(forbearance) 플랜'이 대신하고 있다.   페이스북이나 이메일 등을 통해 기사 광고를 접했을 때는 우선 스캠 광고 여부를 확인해야 한다. 연방 정부는 ‘.gov’로 된 웹사이트 주소를 사용한다는 점을 기억하고 페이지 상단 또는 하단에 기재된 작은 문구들도 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다. 스캠 광고인 경우 ‘이 웹사이트에 제공된 정보는 정보 제공의 목적으로만 제공되며 어떠한 종류의 재정적 조언도 의도하지 않는다’는 문구가 놓치기 쉬운 작은 글씨로 적혀 있다.     최주미 기자모기지 부양금 모기지 대출금 경기 부양금 주택 소유주

2021-11-08

18개주서 차압위기 주택소유주 돕기 프로그램 가동…연방정부, 76억 달러 돈 보따리 푼다

페이먼트 감면.5년간 유예 지원자 최초 융자금액이 72만 9750달러 넘으면 안돼 연방 정부가 차압 위기에 처한 주택 소유주를 돕기 위한 지원 프로그램을 실시할 예정이다. 이 프로그램은 저소득층 및 실직한 주택 소유주 가운데 차압 위기에 놓인 사람들을 돕기 위해 마련한 76억 달러 규모의 자금이 투입돼 시행된다. '하디스트 힛 펀드'로 이름 지어진 이 기금은 주택 시장 침체가 가장 심한 18개주에 우선적으로 배정됐으며 가주는 가장 많은 20억 달러의 자금이 조달된다. 차압 방지를 위한 연방 정부의 지원 프로그램을 살펴봤다. ◆ 지원 대상은 오바마 행정부는 차압 방지를 목적으로 지원금을 18개 주에 배정했다. 이 프로그램의 수혜 대상은 저소득층을 비롯해 실직한 주택 소유주이다. 실직이나 소득이 적어 모기지 페이먼트를 제때 내지 못하는 사람들의 연체된 페이먼트를 감면해주거나 5년간의 유예 기간을 주는 것이다. 이 때 소유중인 주택이 반드시 주거용이어야하며 각 지역 가족 수마다 다른 소득 제한 기준을 두고 있다. 일반적으로 신청 주택 자격 조건은 모기지 융자가 1차 저당권으로 설정돼 있어야하며 최초 융자금액이 일정액을 넘어서는 안된다. LA카운티의 경우 최초 융자금액 상한선은 72만 9750달러이다. 이와 더불어 주택은 반드시 해당 지역 소재의 주택이어야 하며 버려지거나 비어 있는 집은 혜택을 받을 수 없다. 또한 큰 수리가 필요할 정도로 파손된 주택도 신청 자격에서 제외된다. 자세한 사항은 연방 재무부 웹사이트(www.treasury.gov)에서 확인할 수 있다. ◆ 지역별 지원 금액은 연방 정부는 차압 주택 소유주 구제 프로그램인 하디스트 힛 펀드에 76억 달러를 배정했다. 이 기금은 전국적으로 주택 차압이 가장 심한 18개 주에 우선적으로 배정된다. 각 주마다 할당된 지원금은 차압 주택 수에 따라 차이가 있다. 〈표 참조> 가주의 경우 전체 지원금 가운데 4분의 1에 달하는 20억 달러가 풀린다. 가주 주택재정국(CalHFA)은 가주의 차압 사태를 막기 위해 4개의 프로그램을 만들어 본격 시행에 들어갔다. 전문가들은 이 프로그램을 통해 차압 위기에 놓은 주택 소유주 10만 명이 혜택을 볼 것으로 전망하고 있다. 2번째로 많은 지원금을 배정받은 플로리다주는 오는 3월부터 차압 방지 프로그램을 실시할 예정이며 워싱턴DC 지역도 3월 중으로 차압 방지를 위한 주택 소유주 구제 프로그램을 시행하게 된다. 지난해 7월 가장 먼저 이 프로그램을 실시한 미시건주의 경우 지난 12월말까지 총 700여명의 주택 소유주가 차압 위기에서 벗어났으며 올해는 1만9000명 내년에는 4만9000명의 주택 소유주가 이 프로그램의 도움을 받게 될 것으로 보인다. 이 달부터 이 프로그램을 실시하는 네바다주는 실직한 주택 소유주를 위해 최장 6개월동안 매월 최대 500달러의 지원금을 지급할 예정이다. 또 인디애나주는 다음 달부터 매월 최대 1000달러씩 최장 18개월동안 차압 위기 주택 소유주에게 모기지 메이먼트를 지원하며 플로리다주는 1가구당 최대 3만5000달러 오하이오주는 1만5000달러까지 지원금을 지급하게 된다. 가주 실업자 지원 이미 시작 3개 프로그램은 이달중 실시 20억 달러 풀어 10만명에 혜택 ◆ 가주의 경우는 가주 주택재정국(CalHFA)은 주택 소유주 구제 프로그램을 실시하고 있다. 이 프로그램은 차압 위기에 몰린 주택 소유주들을 지원하기 위한 것으로 실업자 모기지 지원(UMA) 모기지 회복(MRAP) 원금삭감(PRP) 이주 지원(TAP) 등 총 4개로 구성된다. 이중 실업자 모기지 지원(UMA) 프로그램은 지난 달 21일부터 본격 시행됐으며 나머지 3개 프로그램도 시작됐다. UMA 프로그램은 실직으로 인해 모기지 페이먼트를 연체하고 있는 주택 소유주 구제책이다. 현재 이 프로그램에 참여키로 한 융자 은행은 뱅크오브아메리카(BofA) 웰스파고 체이스 씨티은행 GMAC 등 총 5곳으로 이들 은행에 융자를 갖고 있는 주택 소유주는 혜택을 받을 수 있다. 신청 자격은 연소득을 기준으로 하며 거주 카운티와 가족 수마다 소득 제한 기준이 다르며 다른 신청 자격 기준이 있으므로 프로그램 웹사이트(http://keepyourhomecalifornia.org)에서 더 자세한 정보를 확인하는 것이 바람직하다. 수혜 자격에 부합되는 주택 소유주는 월 3000달러 또는 50%의 연체된 모기지 총액 중 적은 액수를 지원 받을 수 있다. 곽재민 기자 jmkwak@koreadaily.com

2011-02-16

작년 한인 주택차압 줄었다, 쿡카운티 315건…2009년보다 27% 감소

작년 한해 동안 쿡카운티에서 주택 차압에 들어간 한인들의 숫자가 전년도에 비해 줄어든 것으로 나타났다. 드폴대 부동산연구소 이진만 소장이 시카고 타이틀 컴퍼니 자료를 바탕으로 추정한 자료에 따르면 2010년 한 해 쿡카운티에 거주하고 있는 한인들은 315건의 주택차압을 신청했다. 이 소장은 한인들의 주요 성씨인 김 씨를 바탕으로 샘플링 방법을 사용해 한인 차압률을 살폈다. 2010년 315건은 2009년 431건에 비해 26.9%가 줄어들었다. 2008년 331건에 비해서도 소폭 감소한 것이다. 2007년에는 188건, 2006년은 112건으로 각각 나타났다. 2010년 한인 차압률은 전체 카운티의 0.71%였으며 모기지 금액은 7천621만달러, 금액으로 전체 카운티에서 차지하는 비중은 0.54%로 드러났다. 이 소장은 한인 주요 거주 지역의 주택값 변동 추세도 공개했다. 시카고에서 2010년 거래된 주택 가격은 2005년 기준으로 55.5% 하락했다. 하지만 이 자료에서 차압된 주택을 제외하면 11.4%로 집계됐다. 같은 방법으로 알링턴하이츠 21%, 데스플레인 31%, 글렌뷰 18%, 노스브룩 20%, 샴버그 30%, 위넷카 10%로 나타났다. 이 소장은 부동산 시장에 대해 “차압된 주택이 아직까지는 많지만 부동산 시장에서 차압은 적이 아니다. 최근 모기지 작성이 많아지고 있는 점이 가장 희망적”이라고 말했다. 박춘호 기자 polipch@koreadaily.com

2011-02-14

소유주가 거주하고 연소득 기준에 맞아야

캘리포니아주 주택재정국(CalHFA)이 실시하는 '주택 소유주 구제 프로그램(Keep Your Home)'에 한인들의 문의가 폭주하고 있다. 현재 한국어로 프로그램 신청 자격과 절차를 안내하고 있는 비영리단체 샬롬센터에는 하루 평균 100통의 문의 전화가 쇄도하고 있다는 것이 관계자의 설명이다. 5분당 1번 꼴로 전화가 오는 셈이다. 이에 따라 센터측도 상담 횟수를 하루 12회 주 3회로 늘렸지만 이미 2월말까지 모든 일정이 꽉 찬 상황으로 지금은 3월 일정을 잡고있는 실정이다. 상담을 위해 남쪽으로는 샌디에이고에서 북쪽으로는 샌프란시스코에서 비행기를 타고 오겠다는 한인들도 상당수 있다는게 샬롬센터측의 설명. 이지락 소장은 "전화 문의가 계속 늘고 있는 상황으로 최대한 일정 조정을 통해 신속하게 도움을 줄 수 있도록 노력하고 있다"며 "주택 구제 프로그램에 대한 높은 관심도를 보면서 불경기가 한인 커뮤니티에도 얼마나 많은 영향을 미치고 있는지 새삼 느끼게 됐다"고 설명했다. 현재 이 프로그램에 참여하고 있는 융자 은행은 뱅크오브아메리카(BofA) 웰스파고 체이스 씨티은행 GMAC 등 총 5곳으로 이들 은행에 모기지 융자를 갖고 있는 주택 소유주들이 수혜 대상이다. 총 7억달러의 예산이 배정된 이 프로그램은 실업자 모기지 지원(UMA) 모기지 회복(MRAP) 원금삭감(PRP) 이주 지원(TAP) 등 총 4가지 프로그램으로 구성돼 있다. 이중 UMA는 21일부터 시행중이며 나머지 3개 프로그램은 다음달 7일부터 시행될 예정이다. 신청 자격은 연소득 기준이며 거주 카운티와 가족 수마다 소득 제한 기준은 다르다. LA카운티는 4인 가족의 연소득 기준은 7만5600달러 미만이어야 한다. 또 가주 주민으로 현재 소유중인 주택이 가주에 있어야 하며 반드시 본인 주거용(primary residence)으로 소유주가 거주하고 있어야 한다. 만약 주택이 비어있거나 심하게 파손된채 방치되어 있으면 혜택을 받을 수 없다. 이밖에 융자액이 72만9750달러가 넘거나 주택을 2채 이상 소유했을 경우 해당 주택을 이용해 캐시 아웃 융자를 받았다면 혜택을 받지 못한다. 융자 시점이 2009년 1월1일 이후인 경우에도 이 프로그램의 수혜 자격이 없다. 이 소장은 "4가지 프로그램 모두 혜택을 받을 수도 있지만 가구당 최대 수혜액이 5만달러로 한정돼 있다"며 "또 4개의 프로그램 마다 배정된 예산 액수가 다른데다 선착순으로 지원되기 때문에 신청을 서두르는 게 좋다"고 강조했다. ◆ 모기지 지원(UMA) 자발적인 실업이 아닌 감원 혹은 근무하던 회사의 파산으로 인한 실직 등 소득원을 잃어 모기지 페이먼트를 하지 못하는 주택 소유주는 이 프로그램을 통해 최장 6개월간 최대 9000달러를 지원받을 수 있다. 매달 1500달러 또는 50%의 연체된 모기지 총액 중 적은 액수를 지원 받게 된다. 단 모기지 페이먼트를 90일 이상 연체했을 경우에는 신청 자격이 없다. 현재 이 프로그램에 분배된 예산은 7억달러중 6470만달러다. ◆ 모기지 회복(MRAP) 1억2940만달러의 예산이 책정된 모기지 회복 프로그램은 원금 삭감 이자 세금 주택 차압 방지가 주목적으로 가구당 최대 1만5000달러 또는 50%의 연체된 모기지 페이먼트를 지원 받을 수 있다. 단 모기지 페이먼트 지원은 단 1회만 받을 수 있다. 수혜 대상은 소득원이 있지만 일시적인 재정난으로 모기지 페이먼트를 연체하고 있는 주택 소유주로 일시적인 경제적 어려움을 증명할 수 있는 재정난 보증서와 서류를 제출해야 한다. 특히 재조정된 융자금을 낼 수 있는 융자 가이드라인에 부합한 소득이 반드시 있어야 한다. MRAP 프로그램 신청자는 재무부의 승인을 받은 후 5개월 내에 지원 받을 수 있다. ◆ 원금삭감(PRP) 융자액이 주택 가치보다 많은 깡통주택 소유주 한가구당 최대 5만달러의 보조를 받을 수 있다. 4개의 프로그램중 4억2060만달러의 최대 예산이 배정된 이 프로그램을 통해, 주택 소유주는 융자 원금을 감면 받을 수 있다. 수혜 대상은 융자 조정을 받을 수 있는 융자 은행의 가이드 라인에 부합하는 소득이 있어야 하며 다른 신청 자격 조건도 만족 시켜야 한다. 또 경제적 어려움을 증명할 수 있는 증빙 서류를 갖추어야 하지만 자발적인 실업자는 수혜 대상이 될 수 없다. 또 융자 은행들의 융자 승인 기준인 가치 대비 융자비율(LTV)이 120% 미만이어야 한다. ◆ 이주 지원(TAP) 주택을 더이상 유지할 수 없는 주택 소유주에게 이주 비용을 지원해 주는 프로그램으로 현재 3230만달러의 예산이 책정돼 있다. 숏세일이나 차압으로 집을 잃은 주택 소유주는 이 프로그램을 통해 최대 5000달러를 받을 수 있다. 단 1회만 가능하며 신청자는 주택이 팔리거나 은행 소유가 될 때까지 해당 주택에서 거주해야 한다. 더 자세한 정보는 프로그램 웹사이트(http://keepyourhomecalifornia.org)에서 확인할 수 있다. 진성철 기자 sjin@koreadaily.com

2011-01-29

'주택 소유주 구제 프로그램' 한인 문의 폭주

가주 주택재정국(CalHFA)의 '주택 소유주 구제 프로그램(Keep Your Home)'에 대한 한인들의 관심도 폭발적이다. 이 프로그램은 차압 위기에 몰린 주택 소유주들을 지원하기 위한 것으로 실업자 모기지 지원(UMA) 모기지 회복(MRAP) 원금삭감(PRP) 이주 지원(TAP) 등 총 4개로 구성된다. 이중 실업자 모기지 지원(UMA) 프로그램은 지난 21일부터 본격 시행됐으며 나머지 3개 프로그램은 내달 7일로 시행이 예정돼 있다. 본지를 통해 이 프로그램의 시행 사실이 전해지자〈본지 24일 A-3면> 신청 자격 심사 및 절차를 한국어로 상담해 주고 있는 비영리단체 샬롬센터에는 전화 문의가 폭주하고 있다. 샬롬센터의 이지락 소장은 "아침부터 전화 통화가 끝나면 문의 전화가 이어지고 또 이어지면서 점심도 거를 정도였다"며 "한인들의 관심이 이렇게 폭발적일 줄 몰랐다"며 놀라워했다. 이 소장은 이어 "이미 상담 예약 문의 접수건수가 100건에 달한다"며 "한인사회에도 불경기의 여파가 얼마나 큰 지 새삼 알게 됐다"고 말했다. 문의 전화에 최대한 빨리 상담 일정을 잡으려고 노력하고 있다는 이 소장은 하지만 워낙 전화가 폭주해 어려움이 많다며 이해를 당부하기도 했다. 샬롬센터측에 따르면 이 프로그램의 본격 시행 전 가주 정부가 441명의 신청자를 대상으로 시범 운영해 본 결과 162명이 신청 자격이 있는 것으로 나타났다. 수혜 자격 비율이 37% 정도로 꽤 높게 나온 셈이다. 이에 따라 7억달러의 운영 예산이 있지만 4개의 프로그램 마다 배정된 예산 액수가 다른데다 선착순으로 지원되기 때문에 신청을 서두르는 게 좋다는 것이 이 소장의 설명이다. 한편 UMA 프로그램은 실직으로 인해 모기지 페이먼트를 연체하고 있는 주택 소유주 구제책이다. 현재 이 프로그램에 참여키로 한 융자 은행은 뱅크오브아메리카(BofA) 웰스파고 체이스 씨티은행 GMAC 등 총 5곳으로 이들 은행에 융자를 갖고 있는 주택 소유주는 혜택을 받을 수 있다. 신청 자격은 연소득을 기준으로 하며 거주 카운티와 가족 수마다 소득 제한 기준이 다르며 다른 신청 자격 기준이 있으므로 프로그램 웹사이트(http://keepyourhomecalifornia.org)에서 더 자세한 정보를 확인하는 것이 바람직하다. 수혜 자격에 부합되는 주택 소유주는 월 1500달러 또는 50%의 연체된 모기지 총액 중 적은 액수를 지원 받을 수 있다. 더 자세한 정보와 한국어 상담은 샬롬센터에서 문의하면 된다. ▶문의: (213)380-3700 진성철 기자 sjin@koreadaily.com

2011-01-24

주택 소유주 구제 프로그램 시행

가주 주택재정국(CalHFA)이 차압 위기에 처한 '주택 소유주 구제 프로그램(Keep Your Home)'의 본격 시행에 들어갔다. 지난 21일 시작된 이 프로그램에 참여하는 융자은행은 뱅크오브아메리카(BofA) 웰스파고 체이스 씨티은행 GMAC 등 총 5곳으로 이들 은행에 융자를 갖고 있는 주택 소유주는 이번 프로그램의 혜택을 받을 수 있다. 총 2단계로 실시되는 이 프로그램은 실업자 모기지 지원(UMA) 모기지 회복(MRAP) 원금삭감(PRP) 이주 지원(TAP) 등 총 4개 하위 프로그램으로 구성돼 있다. 신청 자격은 연소득을 기준으로 하며 거주 카운티와 가족 수마다 소득 제한 기준은 다르다. LA카운티의 경우 4인 가족의 연 소득 기준은 7만5600달러 미만이어야 한다. 21일부터는 우선 1단계로 실업자 모기지 지원 프로그램(UMA)이 시행되고 있다. 나머지 3개 프로그램 포함한 모든 프로그램은 2월7일부터 가동될 예정이라고 주택재정국은 밝혔다. 실업자 모기지 지원 프로그램은 실직으로 인해 모기지 페이먼트를 못하고 있는 주택 소유주에게 매달 1500달러 또는 50%의 연체된 모기지 총액 중 적은 액수를 지원 받게 된다. 신청자격은 가주 주민으로 현재 소유중인 주택이 반드시 본인주거용(primary residence)이며 캘리포니아 소재여야 한다. 하지만 모기지 페이먼트를 90일 이상 연체한 자 주택 2채 이상 소유자 해당 주택을 이용해 캐시 아웃 융자를 받은 자 융자를 2009년 1월1일 이후 받은 주택 소유주는 수혜 자격이 없다. 모기지 회복 프로그램(MRAP)은 융자를 연체하고 있는 주택 소유주 지원프로그램이며 원금삭감(PRP)은 융자액이 주택 가치보다 많은 깡통주택 소유주 지원 프로그램이다. 숏세일이나 차압으로 집을 잃은 주택 소유주는 이주 지원프로그램(TAP)을 통해 이전 비용을 지원받을 수 있다. 더 자세한 정보는 재정국 웹사이트(http://keepyourhomecalifornia.org)에서 확인할 수 있으며 한국어 상담 및 신청절차 안내는 한인 비영리단체 샬롬센터에서 받을 수 있다. 샬롬센터의 이지락 소장은 "실직으로 수입원이 없어 주택 페이먼트가 힘든 주택 소유주를 구제하는 프로그램이 가장 먼저 실시됐다"며 "현재 운영 예산 7억달러가 이 프로그램 전체에 배정돼 있지만 선착순으로 지원되기 때문에 신청을 서두르는 것이 유리하다"고 설명했다. ▶문의: (213)380-3700 진성철 기자 sjin@koreadaily.com

2011-01-23

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